Ley 18.795 explicada: el marco legal detrás de la Vivienda Promovida
Por Equipo Portalbase
La Ley N.º 18.795 es, básicamente, un sistema de beneficios fiscales que el Estado uruguayo creó para fomentar la construcción y refacción de viviendas en zonas específicas de la ciudad. Para el inversor, es una herramienta poderosa: elimina casi todos los impuestos asociados a la propiedad por un período largo.
1. Las exoneraciones: el ahorro real
Si comprás una unidad bajo este régimen, accedés a beneficios que una vivienda común no tiene:
Trasmisiones Patrimoniales
Exonerado del 2% sobre el valor real en la primera enajenación.
Renta del alquiler
No pagás 10,5% / 12% sobre el alquiler durante 10 años. Cobrás limpio.
Impuesto al Patrimonio
La propiedad no computa en la base imponible por 10 años.
Costo de construcción
El IVA sobre la obra está exonerado, lo que se refleja en un precio más competitivo de venta.
2. ¿Dónde se aplica?
No cualquier edificio entra en la ley. Está pensada para revitalizar barrios con infraestructura existente (luz, saneamiento, transporte) que necesitaban inversión privada. En Montevideo, las zonas con más auge son:
- Cordón
- Centro / Barrio Sur
- La Blanqueada
- Aguada / Tres Cruces
3. ¿Por qué es el motor de la inversión?
Para un inversor, la matemática es imbatible:
- Entrás más barato: el ahorro del ITP se nota desde la escritura.
- Ganás más por mes: al no pagar IRPF al alquiler, la renta neta sube de manera directa.
- Demanda asegurada: son barrios muy buscados por jóvenes profesionales y estudiantes, lo que mantiene baja la vacancia.
4. ¿Hay límites?
Antiguamente existían topes de precio para venta y alquiler. En las actualizaciones más recientes de la ley, esos topes se eliminaron en la mayoría de los casos, lo que permitió construir edificios de mejor calidad y con mejores amenities (barbacoas, gimnasios, coworks). Esto cambió el perfil del producto: ya no es solo vivienda accesible, hoy convive con desarrollos premium.
Letra chica importante: los beneficios aplican a la primera enajenación de la unidad y al primer comprador en su rol de inversor. Si comprás de segunda mano, algunos beneficios se mantienen y otros no — verificalo antes de firmar boleto de reserva.
En resumen
La Ley de Vivienda Promovida es la forma que tiene el inversor de comprar un apartamento nuevo, en zona céntrica, y obtener una rentabilidad neta cercana al 7% anual, algo difícil de lograr en barrios como Pocitos o Punta Carretas debido a la mayor carga impositiva. Los beneficios fiscales de esta ley son el motor que permite alcanzar la Regla del 7% de rentabilidad neta.
Si estás en el exterior, revisá los requisitos para inversores extranjeros en Uruguay para aprovechar esta ley sin trabas operativas.
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Fuentes: Ley N.º 18.795 y modificativas, Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Dirección General Impositiva (DGI).
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