Compromiso de compraventa: 5 cláusulas de hierro que debés revisar

A diferencia de una simple reserva, el compromiso de compraventa (o promesa de enajenación) es un contrato definitivo que genera obligaciones legales inmediatas. Si una de las partes se arrepiente después de firmar, las consecuencias son económicas y judiciales.

Si vas a firmar uno este 2026, asegurate de que tu escribano incluya y te explique estas cláusulas clave.

1. Títulos perfectos y libre de gravámenes

Es la base de todo. El vendedor debe declarar que la propiedad tiene títulos perfectos (historia legal limpia por 30 años) y que está libre de embargos, hipotecas o interdicciones.

Tip pro: pedí incluir que la propiedad debe estar al día con Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria y Gastos Comunes al momento de la escritura.

2. Cláusula penal (multa por incumplimiento)

Es la garantía de que ambas partes cumplirán. Establece una multa si el comprador no paga o si el vendedor decide no entregar la propiedad.

• Monto estándar en Uruguay: 10% del valor total.
• Tope legal: la multa no puede superar el 100% del saldo exigible, pero lo habitual es pactar ese 10% como compensación justa por el tiempo perdido.
• Reciprocidad: debe aplicar por igual a comprador y vendedor.

3. Inscripción en el Registro (Ley 8.733)

Si comprás una propiedad a plazos o en construcción, esta cláusula es tu escudo legal. Al inscribir el compromiso en el Registro de la Propiedad:

• Tu derecho sobre la propiedad es superior a cualquier embargo que le traben al vendedor después de la firma.
• Si el vendedor quiebra o fallece, tu derecho a recibir la propiedad está protegido frente a otros acreedores.

4. Condición suspensiva de préstamo bancario

Si dependés de un banco para pagar, esta cláusula es obligatoria. Establece que, si el banco rechaza el crédito por razones ajenas a vos, el contrato se anula sin multas. Sin esta frase, si el banco te dice que no, el vendedor podría quedarse con tu seña por "incumplimiento".

5. Entrega y estado de conservación

Debe quedar claro cuándo te dan las llaves (generalmente al escriturar) y en qué condiciones.

Inventario: si negociaste que se queda el aire acondicionado, el horno empotrado o las luminarias, ponelo por escrito. El compromiso debe decir que se entrega "libre de ocupantes" y en el estado de conservación en que se encuentra al firmar.

📊 Anatomía del compromiso: ¿tu contrato es seguro?

El consejo del experto

En Uruguay, el escribano público es quien redacta este documento y vela por su legalidad. Nunca firmes un documento privado (papel simple) sin la intervención de un profesional: podrías estar renunciando a derechos registrales clave que solo la firma notarial te garantiza.

Si querés saber cuánto separar para impuestos y honorarios antes de firmar, usá nuestra calculadora para desglosar ITP, honorarios y gastos de registro.

Fuentes: Ley 8.733 (Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos), Código Civil uruguayo, Asociación de Escribanos del Uruguay.