Compromiso de compraventa: las cláusulas que tenés que blindar
Por Equipo Portalbase
El compromiso de compraventa es, posiblemente, el documento más importante de toda la transacción. A diferencia de la reserva, ya es un contrato definitivo donde las partes se obligan a comprar y vender. Si vas a firmar uno, estas son las cláusulas "de hierro" que deben estar redactadas con precisión quirúrgica.
1. El objeto y el "título perfecto"
No basta con poner la dirección. El compromiso debe establecer que la venta se realiza con títulos perfectos: el vendedor garantiza que no hay juicios, herencias mal resueltas ni embargos que puedan afectar tu propiedad en el futuro.
2. Precio y modalidad de pago
Acá se detalla cómo se entrega el dinero. Si hay un préstamo bancario de por medio, es vital incluir una cláusula suspensiva que condicione la compra a la aprobación del banco. Sin esto, si te rechazan el crédito, podrías perder la seña por incumplimiento.
3. La cláusula penal (el "castigo")
Es la que duele. Establece cuánto debe pagar una parte a la otra si decide arrepentirse. En Uruguay lo estándar es el 10% del valor de la propiedad.
Tip pro: asegurate de que la cláusula sea recíproca. Si el vendedor se arrepiente, debe pagarte lo mismo que vos perderías si fueras quien se baja.
4. Plazo para la escritura
Define la fecha límite para la firma definitiva. Normalmente son 60 a 90 días. Si el vendedor no tiene los papeles listos para esa fecha, la cláusula penal puede empezar a correr a tu favor.
5. Estado de conservación y entrega
La propiedad debe entregarse "vacía de ocupantes y libre de efectos". También conviene aclarar que se entrega en el estado en que se visitó, incluyendo aires acondicionados, calefones o muebles de cocina que se hayan negociado.
📊 Anatomía del compromiso: puntos críticos
Blindaje contractual
Garantiza que la historia legal del inmueble está 100% limpia.
Protección económica recíproca si la otra parte incumple el contrato.
Si el banco no aprueba el crédito, el contrato se anula sin multas.
Fecha límite para la firma definitiva. Si vence, corre la cláusula penal.
Vacía de ocupantes y con los muebles/equipos negociados incluidos.
¿Por qué este documento lo hace un escribano?
En Uruguay, el escribano público es el único profesional habilitado para redactar y dar fe de este contrato. No uses modelos de internet: cada propiedad tiene sus particularidades impositivas y catastrales.
¿Cuánto reservar para gastos?
Muchos costos de escritura se pagan justamente al firmar el compromiso o la escritura definitiva. Pasá tu caso por nuestra calculadora para no quedarte corto de fondos en el momento del cierre.
Fuentes: Asociación de Escribanos del Uruguay, Código Civil uruguayo, Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
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