Impuestos del inversor inmobiliario en Uruguay: la guía completa

Invertir en ladrillos en Uruguay es una decisión inteligente, pero la rentabilidad real no se mide solo en alquileres cobrados: se mide después de impuestos. Conocer cada tributo —y cuándo aplica una exoneración— es la diferencia entre un negocio mediocre y una inversión de élite.

A continuación te dejamos el mapa fiscal completo que todo inversor debería tener antes de firmar su próximo boleto de reserva.

1. ITP — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales

Se paga una sola vez, en la escritura. Tasa del 2% tanto para comprador como para vendedor, calculada sobre el Valor Real que fija Catastro (no sobre el precio de venta). Más detalle en nuestro artículo de ITP al comprar.

2. IRPF / IRNR — Renta del alquiler

Cuando alquilás, el ingreso está gravado:

• Residentes (IRPF): tasa del 10,5% sobre el alquiler bruto (con deducción del 30% por gastos fictos, queda efectivamente en 7,35%).
• No residentes (IRNR): tasa del 12% con la misma deducción ficta del 30%.

Al momento de vender, también pagás IRPF del 12% sobre la ganancia (incremento patrimonial). Repasá el cálculo completo en IRPF al vender.

3. Impuesto al Patrimonio

Aplica si el valor fiscal de tu patrimonio supera el mínimo no imponible (~USD 175.000 para personas físicas en 2026). La tasa es progresiva del 0,1% al 0,4%. Las propiedades bajo Vivienda Promovida no computan en la base imponible por 10 años.

4. Contribución Inmobiliaria y Tributos Domiciliarios

Lo cobra la Intendencia anualmente. Es la cuota que paga todo propietario por tener un inmueble en su jurisdicción. En Montevideo se paga en cuotas y suele rondar el 0,25%–0,5% del valor catastral. A esto se suma el impuesto de Primaria (educación pública).

📊 Carga fiscal anual de un inversor estándar

5. El atajo legal: Vivienda Promovida

La Ley 18.795 es el gran acelerador fiscal del inversor: exonera el ITP en la primera enajenación, el IRPF/IRNR sobre el alquiler durante 10 años y excluye la propiedad del Impuesto al Patrimonio en el mismo período. En la práctica, ese ahorro es lo que permite alcanzar la Regla del 7% de rentabilidad neta.

6. ¿Y si soy extranjero?

Los no residentes pagan IRNR (12%) sobre el alquiler en lugar de IRPF. El resto de los tributos son idénticos. Lo bueno: Uruguay tiene convenios para evitar la doble imposición con varios países. Repasá los detalles en invertir en Uruguay siendo extranjero.

Calculá tu rentabilidad después de impuestos

El número que importa no es el alquiler bruto: es lo que te queda después del fisco. Pasá tu caso por nuestra calculadora y vas a ver tu rentabilidad real, con cada tributo desglosado.

Fuentes: DGI, Ley N.º 18.083, Ley N.º 18.795, Intendencia de Montevideo.