Rentabilidad bruta vs neta: el número que sí importa al invertir
Por Equipo Portalbase
Cuando un portal o una inmobiliaria te dice "esta unidad rinde 8% anual", lo más probable es que estén hablando de rentabilidad bruta. Y la rentabilidad bruta, en el mundo del inversor profesional, no significa absolutamente nada: es el número que se ve antes de que el fisco, el edificio y la realidad le pasen factura.
1. Rentabilidad bruta: la foto bonita
Es el cálculo más simple y, por eso mismo, el más usado en publicidad:
Fórmula: (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Si comprás un apartamento en USD 150.000 y lo alquilás a USD 1.000/mes, tu rentabilidad bruta es 8%. Lindo número… pero ficticio.
2. Rentabilidad neta: la verdad del bolsillo
La neta toma todo lo que realmente impacta tu inversión. La fórmula es la misma, pero corrige los dos lados de la ecuación:
Fórmula: (Ingreso neto anual / Inversión total) × 100
📊 Caso real: bruta vs neta
Apartamento de USD 150.000 alquilado a USD 1.000/mes
Rentabilidad bruta
Alquiler anual / Precio de compra
Rentabilidad neta
Después de gastos, vacancia e impuestos
Lo que se descuenta para llegar a la neta
3. Los 5 enemigos silenciosos de la rentabilidad
- Costos de cierre: ITP, escribano, comisión y registros suman entre 5% y 8% del precio.
- Vacancia: incluso una unidad bien ubicada queda 1 mes vacía al año, en promedio.
- Mantenimiento: pintura, electrodomésticos, plomería. Estimá un 5% del alquiler anual.
- Tributos: Contribución Inmobiliaria, Primaria, e Impuesto al Patrimonio si corresponde.
- Impuesto a la renta: 7,35% efectivo para residentes (IRPF) o 8,4% para no residentes (IRNR).
Repasá la lista completa en Impuestos del inversor inmobiliario.
4. ¿Cómo recuperar puntos de rentabilidad?
La forma más eficiente de cerrar la brecha entre bruta y neta es atacar la carga fiscal. Ahí entra la Ley 18.795 de Vivienda Promovida: al exonerarte del IRPF al alquiler durante 10 años, recuperás hasta 1 punto entero de rentabilidad neta sin mover ni una variable comercial.
El número que tu inmobiliaria no te muestra
Antes de firmar boleto de reserva, pasá la propiedad por nuestra calculadora de rentabilidad: vas a ver bruta y neta lado a lado, con todos los descuentos aplicados según tu perfil (residente o extranjero).
Fuentes: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, DGI, BCU.
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